『共有房地』最常見的原始發生原因大多是因為『繼承』，由於房地價值不菲，且增值潛力與底蘊迥異，只要繼承人超過一人以上，如何繼承及分配就成了燙手山芋，為避免紛爭，只能以『公同共有』或依照應繼分『分別共有』登記，以免（一）超過六個月逾期聲請登記，每逾一個月得處應納登記費一倍之罰鍰，最高二十倍。（二）自繼承開始之日起逾一年未辦理繼承登記，且公告三個月內聲請登記；逾期仍未聲請，得由地政機關列冊管理十五年，逾期仍未聲請登記，將移請財政部國有財產署公開標售。
然而，無法『分割繼承』將導致後續使用及管理更添困擾，倘若部分共有人再發生繼承，無疑雪上加霜。為使共有房地解套，最單純就是全體共有人合議出售後分錢，或部分共有人出資收購其他共有人產權，最終整合讓產權單純，但實務上，可能有人想賣、有人不賣，不賣的又無力購買其他人產權而形成僵局。此時，該如何解套？
可運用土地法第34條之一，只要共有人過半數及其產權持分合計過半數同意，或產權持分合計超過三分之二同意，即可處分出售；而不同意處分出售的共有人，得以同一價格共同或單獨〔優先承購〕 … 其立法意旨係為當第三人買受共有人產權時，承認其他共有人享有優先承購權，以簡化共有關係，所以，若共有人間互為買賣時，其他共有人就沒有優先承購權。
可利用民法第824條，法院得因任何共有人之請求，命為（一）以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難，得將原物分配於部分共有人。（二）原物分配顯有困難時，得〔變賣〕共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人，簡單說，就是〔拍賣〕 … 變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件〔優先承買〕之權，有二人以上願優先承買者，以〔抽籤〕定之。
由此可見，上一代辛苦留給下一代的房地，若沒有事前的規劃與安排，最終都是拱手讓人，海景第一排成了海嘯第一排，更慘的是，還可能帶來子孫間的糾葛；2022年台北市西門町知名老店『成都楊桃冰』店面被法拍，底價約1.2億元，最終由合作金庫資產出價8,502萬元拍得，令人唏噓。
誠摯提醒房地產豐厚的創一代，除了思考如何節稅外，房地如何『分』才是關鍵所在，遺囑、保險及信託可謂是最強母雞！
本集影音專區：繼承的共有房地如何解套？為何最後拍賣收場？
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