既然『繼承』已是台灣不動產移轉下一代的主流，為何卻仍發生不動產無法點交下一代的困境？ 截至2022年11月底，未辦理繼承登記的土地面積，相當於111個信義計畫區；未繼承登記建物面積，接近六棟101大樓？

分析其可能無法辦理繼承登記的原因如下：

1. 不動產有貸款或抵押設定 … 既存的債務於稅務上有減除的優勢，但債務該如何償還？繼承人若無力或不願償還，就會發生無法繼承的窘境，父母除了創造〔良性負債〕節稅外，是否也該思考子女怕的不是『稅』、而是『債』，能不能幫助子女清償？
2. 部分繼承人沒錢繳稅、或自身有債務不敢繼承 …『預留稅源』一直是幫助子女承接不動產的第一要務，繳稅是繳現金，有錢人有的是財富可能現金不足，且子女未來個人財務能力均不相同，沒有預留稅源就非常考驗子女間的情感與信任感了。
3. 部分繼承人行蹤不明、承辦成本太高 … 家族各有難念的經，導致手足或父子間情感疏離而不相往來，或者二婚的多元家庭，依法有繼承權的人都需要會同〔協議分割〕遺產，若有部分繼承人行蹤不明，或應繼遺產上一代就以『公同共有』方式登記，當再次發生繼承時，難度更是倍增。
4. 繼承人人數眾多，意見難整合 … 遺產分配是哲學問題、不是數學問題，只要有繼承人難溝通，真的會『魚死網破』，千萬別用遺產考驗子女的個性，絕對不會有贏家。
5. 『共有』登記難變現，影響社會福利津貼 … 倘若無法協議辦理〔分割繼承登記〕，任一繼承人可以單獨為全體繼承人辦理〔公同共有〕或依照應繼分辦理〔分別共有〕的〔繼承登記〕，但只是權宜之計，並沒有解決後續各繼承人對遺產的使用、管理、收益及分配的問題，結果看得到吃不到，而有名無實的遺產又影響社會福利的排富時，一定橫生阻撓。
6. 每年繳納稅費，看得到卻吃不到 … 如前述，只有義務而無法享受權利，嚴重的話還可能發生人倫悲劇。
7. 擔心有繼承人起訴請求共有物分割，怕莫名其妙被告，而不願意配合辦理繼承登記。
8. 遺有特殊土地，例如：林地、保育地或水源地等雖然免稅，繼承也沒用。
9. 避免再拖累下一代或乾脆拋棄繼承，甚至不配合辦理繼承登記，期盼由政府列管後拍賣，屆時再依照應繼分去法院領錢比較實在。

基於上述原因，父母不能光想節稅，不動產要如何分配？如何完稅？如何點交？如何維持家族的和諧與永續？才是真正『財富管理』的核心，也考驗了父母的智慧。

為使不動產既能節稅又能順利點交，『遺囑』及『保險』的規劃是非常重要的基石。

影音連結：不動產無法點交下一代的9種原因
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